In einem mit ImmoTrading GmbH geführtem Interview im Februar 2025 spricht Koch Krisztian (CEO eines Franchise-Partner von Duna House in Budapest) über die derzeitige Situation von Airbnb und Boutique-Hotels in Budapest.

Lassen sie mich die Situation als Franchise-Partner von Duna House von Airbnb und die Zukunft kleiner Hotels in Budapest mit einigen Sätzen beschreiben.

1. Aufstieg und Einfluss von Airbnb (2013–2024): In den letzten zehn Jahren hat sich Airbnb zu einem dominanten Akteur in Budapest entwickelt, insbesondere in den zentralen Bezirken (V, VI, VII, VIII), wo Kurzzeitvermietungen einen erheblichen Teil des Wohnungsmarktes ausmachten. 

Bis 2024 erreichte die Zahl der auf der Plattform gelisteten Immobilien 16.000, obwohl nur etwa 10.000 aktiv betrieben wurden. Eine Airbnb-Wohnung in der Innenstadt könnte ein Jahreseinkommen von 4–8 Millionen HUF generieren, mit einer durchschnittlichen Auslastung von 70–85 % im Sommer und 50–60 % in der Nebensaison. Touristen, insbesondere jüngere Generationen, bevorzugten Airbnb aufgrund seiner Flexibilität, Erschwinglichkeit und heimeligen Atmosphäre, was eine erhebliche Konkurrenz für traditionelle Hotels darstellt. Das wachsende Angebot und die Übersättigung haben jedoch zu sinkenden Einnahmen für Gastgeber geführt.

2. Regulatorische Änderungen und ihre Auswirkungen:

Strengere Vorschriften für Airbnb ab 2024 markierten einen Wendepunkt. Die Wähler im 6. Bezirk stimmten einem vollständigen Verbot kurzfristiger Vermietungen ab 2026 zu, und landesweite Maßnahmen werden voraussichtlich das Einfrieren der Vergabe neuer Lizenzen, Steuererhöhungen und die Beschränkung des Betriebs auf 120 Tage pro Jahr umfassen. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und illegale Unterkünfte zu reduzieren, wodurch die Anzahl der Airbnb-Unterkünfte bis 2026 möglicherweise um 30–40 % sinkt. Für Touristen bedeutet dies weniger Alternativen und eine steigende Nachfrage nach traditionellen Unterkünften, insbesondere kleineren Hotels.

3. Warum in kleine Hotels investieren? Regulatorische Änderungen schaffen ein günstiges Umfeld für kleine Hotels und Investments.

Touristen werden wahrscheinlich nach alternativen Unterkünften suchen, was die Auslastung und das Umsatzpotenzial von Boutique-Hotels und Pensionen in Innenstädten erhöht.

• Erhöhte Nachfrage: Das schrumpfende Angebot an kurzfristigen Mietobjekten wird wahrscheinlich die Nachfrage nach kleinen Hotels/ Boutique Hotels, insbesondere in den zentralen Bezirken, von Budapest steigern.

• Stabile Preise: Reduzierter Wettbewerb ermöglicht nachhaltigere Preise bei gleichzeitig hoher Auslastung.

• Diversifizierter Gästestamm: Kleine Hotels können nicht nur Touristen, sondern auch Geschäftsreisende, Gruppen und Langzeitaufenthalte anziehen.

• Vorhersehbarkeit: Hotels bieten im Vergleich zu Airbnb, das häufig regulatorischer Unsicherheit unterliegt, transparentere und stabilere Abläufe.

4. Geschäftspotenzial und langfristige Aussichten:

Ein Boutique-Hotel mit 15–20 Zimmern in Innenstadtlage könnte einen Jahresumsatz von 160–250 Millionen HUF erzielen, mit Betriebsmargen von 20–30 %. Kleine Hotels sind anpassungsfähiger an Marktveränderungen und können sich aufgrund der internationalen Beliebtheit Budapests, das jährlich über 10 Millionen Besucher anzieht, auf eine konstante Nachfrage verlassen.

5. Botschaft an Investoren:

Die Beschränkungen für Airbnb schaffen günstige Bedingungen für traditionelle Unterkünfte. Kleine Boutique Hotels bieten Stabilität, wachsende Nachfrage, höheres Preispotenzial und geringere Risiken für Investoren.

Als erstklassiges Touristenziel garantiert Budapest langfristiges Wachstum und Profitabilität im Gastgewerbe. Touristen in Budapest buchen normalerweise Unterkünfte in Bezirken, die für ihre Attraktionen, Erreichbarkeit und lebendige Atmosphäre bekannt sind.

Zum Beispiel:

1. Bezirk V (Belváros-Lipótváros) Dieser Bezirk ist aufgrund seiner Nähe zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten der Stadt (Parlament, Basilika, Váci utca und Donau) der begehrteste. 

Unterkunftsarten: Hier finden sich viele Luxushotels, Boutique-Hotels und exklusive Airbnb-Optionen.

Zielgruppe: Vor allem von Touristen mittleren und höheren Alters sowie Geschäftsreisenden bevorzugt.

2. Bezirk VI (Terézváros) Die Andrássy-Straße und die umliegenden Straßen machen diesen Bezirk attraktiv, insbesondere für diejenigen, die an kulturellen Programmen (z. B. der Oper) und Shopping interessiert sind.

Unterkunftsarten: Airbnbs, kleinere Apartments und Mittelklassehotels.

Zielgruppe: Jüngere Touristen, Paare und Familien.

3. Bezirk VII (Erzsébetváros)

Dieser Bezirk, insbesondere sein jüdisches Viertel, ist berühmt für sein Nachtleben, seine Ruinenbars und seine lebhafte Atmosphäre.

Unterkunftsarten: zahlreiche Airbnb-Apartments, Hostels und kleinere Hotels.

Zielgruppe: Hauptsächlich junge Leute, Rucksacktouristen und Freundesgruppen.

4. Bezirk I (Burgviertel)

Obwohl es unter den Top-Bezirken weniger erwähnt wird, ist es aufgrund des Burgviertels und der Fischerbastei ein beliebtes Reiseziel, insbesondere für diejenigen, die eine ruhigere, historische Umgebung suchen.

Unterkunftsarten: Boutique-Hotels, kleinere Apartments.

Zielgruppe: Geschichtsliebhaber und ältere Reisende.

Andere beliebte Bezirke:

• Bezirk IX (Ferencváros): Bevorzugt wegen seiner Hotels am Flussufer und der Nähe zum Nationaltheater.

• Bezirk XIII (Újlipótváros): In der Nähe der Margareteninsel, mit modernen Apartments und Hotels, was es zu einer Wahl für Geschäftsreisende und Familien macht.

Insgesamt:

Ja, die meisten Unterkünfte befinden sich in diesen Gegenden, da Touristen gerne in der Nähe von Sehenswürdigkeiten übernachten. Frühere Airbnb-Daten zeigten auch, dass die Bezirke V, VI und VII bei den Buchungen dominieren, was zeigt, dass Touristen aufgrund von Erlebnissen, Sehenswürdigkeiten und günstigen Standorten ihre Unterkunft wählen.

Wenn wir zum Beispiel über ein 10-Zimmer-Hotel sprechen, in dem pro Zimmer und Monat ein Einkommen von etwa 1.000 Euro erzielt wird, sind das 120.000 Euro in einem Jahr.

Der ROI beträgt also 9,6 % bei einer Investition von 1.250.000 Euro. Dies ist natürlich ein geschätzter Wert, Veränderungen der Wirtschaft usw. werden nicht berechnet.

Bei der Investition in ein Mini-Hotel in Budapest geht es um viel mehr als nur die Betriebseinnahmen und die berechnete Rendite. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass in Ungarn, insbesondere in Budapest, die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen sind. In den letzten 10 Jahren haben sie sich um das 6- bis 7-fache erhöht. Ein ähnlicher Trend wird in Zukunft erwartet, da die Immobilienpreise immer noch niedriger sind als anderswo in Mittel und Osteuropa, ganz zu schweigen vom europäischen Durchschnitt. Deshalb ist die Wertsteigerung einer Immobilie ein weitaus aussagekräftigerer Indikator für das Vermögenswachstum als die Kapitalrendite.

 

Danke für das Interview Herr Koch und die damit verbundenen interessanten Investoren Informationen.