Продажа Объекты Коммерческая Дубай Инвесторам Fontana EN DE
Дубай · Off-Plan и вторичный рынок · Консультации из Вены

Дубай. Время точных цифр.

2025 год побил все рекорды рынка недвижимости Дубая: 215 060 сделок и 682,6 млрд дирхамов объёма. Мы будем рады открыть для вас этот рынок: обеспечиваем прямые выходы на топ-застройщиков, полное сопровождение на месте и безупречный налоговый расчёт с учётом соглашения об избежании двойного налогообложения.

Наши объекты в Дубае
215.060
Сделок в 2025 году
Рекордный год по данным Dubai Land Department — объём: 682,6 млрд AED
6–7 %
Валовая арендная доходность
В среднем по рынку — венские доходные дома для сравнения дают около 4 %
58 %
Доля off-plan
Доминируют новостройки — платежи покупателей идут через эскроу-счета под контролем RERA
2 Mio. AED
Порог Golden Visa
Десятилетняя виза при инвестициях в недвижимость от примерно 500 000 €
Источники: Dubai Land Department, Knight Frank, ValuStrat — 2025/26. Индекс цен, июль 2025: +31,7 % к историческому максимуму 2014 года.

Валовая арендная доходность по районам

Статистика основана на реальных сделках за 2025 год. Сервисные платежи, периоды простоя и расходы на управление — вот что важно учитывать для по-настоящему прибыльного проекта, а не просто дорогой покупки.

РайонДоходностьКомментарий
Jumeirah Village Circle, Business Bay6,5–8 %Самые активные районы 2025 года: компактные юниты, сильный арендный спрос
Downtown, Dubai Marina5,5–6,5 %Устоявшиеся центральные районы, высокая ликвидность при перепродаже
Виллы (communities)4,5–5,5 %Доминирует рост стоимости — цены на виллы в 2023/24 росли примерно на 20 % в год
Брендированные резиденции / waterfront5–6 %Люкс-сегмент: более 1 400 сделок дороже 20 млн AED только за первое полугодие 2025 года
Вена, доходный дом (для сравнения)4,00 %Ориентир нашего домашнего рынка — см. страницу «Коммерческая»

Диапазоны: Dubai Land Department, ValuStrat, Knight Frank 2025/26. Каждый объект мы считаем отдельно — брутто и после австрийских налогов.

Объективный взгляд на инвестиции.

Рынок Дубая часто перенасыщен громкими обещаниями — важно опираться исключительно на точную аналитику и реальные показатели, которые включают в себя скрытые издержки. Мы гарантируем профессиональный аудит каждой сделки.

Почему именно Дубай?

Рынок · Рост · Валюта
01Доходность: 6–7 % брутто в среднем по рынку против примерно 4 % в Вене — при более низкой цене квадратного метра в сопоставимом качестве расположения.
02Рост: более 4 миллионов жителей, плюс 100 000 в год. Индекс цен на 31,7 % выше прежнего исторического максимума 2014 года.
03Условия: нет местного подоходного и земельного налога, цифровой реестр Dubai Land Department, дирхам жёстко привязан к доллару США.
Оставить профиль покупателя

Факторы, которые мы проверяем без исключений.

Налоги · Объект · Застройщик
01Налоги: с 2023 года в соглашении Австрия–ОАЭ действует метод зачёта. При австрийском налоговом резидентстве арендный доход полностью облагается здесь — мы считаем доходность после налогов до покупки, а не после.
02Объект: сервисные сборы, риск простоя и позиция при перепродаже отделяют хорошие проекты от дорогих — а не рекламный проспект.
03Застройщик: эскроу защищает платежи, но не сроки. Мы предпочитаем работать с устоявшимися домами — Emaar, Sobha, DAMAC, Dubai Holding — и проверяем каждый договор.
Запросить первую консультацию

Путь из Вены в Дубай за пять шагов.

Единое сопровождение на рынках Вены и Дубая. За вами закрепляется персональный куратор для полного ведения и контроля сделки. Подготовительный этап и подписание договора происходят в Вене, осмотр недвижимости и передача ключей — в Дубае. Мы остаёмся на связи и после сделки.

01Стратегический разговор в Вене или онлайн: цель, бюджет, финансирование — и полный налоговый расчёт, включая соглашение об избежании двойного налогообложения.
02Подбор проектов с прямым доступом к застройщикам и вторичному рынку — по чистой доходности и перспективе перепродажи, а не по каталогу.
03Осмотр с нашим партнёром на месте или удобно по видео — и мы сами регулярно бываем в Дубае лично.
04Покупка и регистрация: резервирование, проверка договора, передача и регистрация в Dubai Land Department — по желанию вместе с открытием счёта на месте.
05После покупки: сдача в аренду, управление и последующая продажа через наших партнёров на месте — вы держите доходность, а не хлопоты управления.

Ваш профиль покупателя.

Наша компания ведёт системный реестр профильных инвесторов на рынках Австрии и ОАЭ. Чёткое понимание Ваших критериев позволит нам делать персонализированные предложения. Благодаря этому дефицитные квоты в строящихся проектах и ликвидная вторичная недвижимость становятся доступны вам до официального выхода на рынок.

Ваши данные передаются по электронной почте на office@immotrading.at и используются исключительно для подбора объектов и включения в наш реестр покупателей. Без передачи третьим лицам; удаление — по первому требованию.

Альтернатива: создайте поисковый профиль в нашем сервис-портале — там новые объекты автоматически сверяются с Вашим профилем.

Двустороннее движение капитала.

В 2025 году 41 % всех инвестиций в недвижимость Австрии пришёл из-за границы, включая страны Персидского залива (яркий пример — покупка венского отеля Ritz-Carlton фондом Eagle Hills из Абу-Даби). Мы помогаем крупным инвесторам безопасно приобретать активы в Вене, обеспечивая абсолютную конфиденциальность, знание местных юридических процедур и полное сопровождение на русском языке.

Вена для инвесторов — страница на русском

Частые вопросы.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае?
Да! В специальных зонах (freehold) иностранные граждане могут приобретать недвижимость в стопроцентную собственность. Все сделки официально регистрируются в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department). В этот список входят самые востребованные локации: Downtown, Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle и другие. Наличие вида на жительство для оформления сделки не требуется.
Какую доходность приносит недвижимость в Дубае?
По итогам 2025 года валовая арендная доходность в Дубае зафиксирована на уровне 6–7 %, превосходя показатели венских доходных домов (около 4 %). Традиционно более высокую доходность показывают такие районы, как JVC; показатели в сегменте элитных вилл заметно скромнее. Наш расчёт обязательно учитывает операционные расходы, периоды вакантности, а для австрийских резидентов — финальную налоговую нагрузку.
Как облагается арендный доход из Дубая при австрийском резидентстве?
С 1 января 2023 года в соглашении Австрия–ОАЭ действует метод зачёта: резиденты Австрии полностью декларируют дубайский арендный доход в Австрии. Ввиду отсутствия подоходного налога в ОАЭ сумма к зачёту практически равна нулю, и доход облагается по австрийским ставкам. Мы проводим предварительный аудит финансовой модели: рассчитываем чистую рентабельность после уплаты налогов до того, как вы подпишете договор.
Насколько безопасны покупки off-plan в Дубае?
На off-plan в 2025 году пришлось около 58 процентов всех сделок. Платежи покупателей в обязательном порядке поступают на эскроу-счета под надзором RERA, с которых застройщик получает деньги только по подтверждённому ходу строительства. Решающими остаются надёжность застройщика и качество договора — мы работаем только с проверенными компаниями, такими как Emaar, Sobha, DAMAC и Dubai Holding, и проверяем каждый контракт.
Какие дополнительные расходы возникают при покупке?
Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Дубае: сбор Dubai Land Department в размере 4 %, брокерская комиссия около 2 % и фиксированные пошлины trustee-офиса в пределах нескольких тысяч дирхамов. Дальнейшая рентабельность объекта напрямую зависит от эксплуатационных расходов (service charges). Поскольку сервисные сборы могут существенно повлиять на доходность, мы проводим их предварительный аудит и включаем эти данные в итоговый расчёт до подписания договора.
Золотая виза (Golden Visa): факты и мифы.
При инвестициях в недвижимость от 2 млн AED (около 500 000 евро) покупатель получает десятилетнюю возобновляемую Golden Visa. Она выдаётся также супругам и детям и не обязывает вас жить в стране. Однако надо понимать: сама по себе виза не делает вас налоговым резидентом ОАЭ. Если вы продолжаете жить в Австрии и оставаться её резидентом — вы обязаны платить налоги в Австрии. Мы открыто предупреждаем об этом инвесторов до заключения сделки.

Давайте обсудим Ваши цели.

Приглашаем вас на личную встречу в Вене или в онлайн-формате. Позже, по договорённости, мы организуем для вас показ объектов на месте — наша команда регулярно летает в Дубай лично. Первая ознакомительная беседа займёт не более 30 минут и ни к чему вас не обязывает.

+43 664 350 4000 office@immotrading.at