Инвестиционный сектор австрийской недвижимости вернулся к росту: за 2025 год сумма сделок превысила 4,2 млрд евро, причём почти половина покупателей — из-за рубежа. Мы будем рады стать Вашим проводником в Вене: наш офис находится в самом центре города. Мы гарантируем профессиональное сопровождение на русском языке и поддерживаем постоянное личное присутствие на рынке Дубая.
Показатели валовой доходности премиальных объектов наглядно доказывают: Вена создана для тех, кто ценит стабильность. Это отличный выбор для сохранения и приумножения семейного капитала. Ваши инвестиции работают в евро, а стопроцентное право владения зафиксировано записью в государственной поземельной книге (Grundbuch), что гарантирует максимальную стабильность в рамках австрийского законодательства.
| Класс актива | Доходность | Комментарий |
|---|---|---|
| Жильё / доходный дом (Zinshaus) | 4,0 % | Классический венский доходный дом – самый дефицитный сегмент |
| Офисы | 4,75 % | Лучшие локации Вены, крупные сделки возвращаются |
| Торговые улицы | 4,70 % | Трофейные локации центра, структурный дефицит предложения |
| Логистика и склады | 5,10 % | Растущий спрос собственников и среднего бизнеса |
| Отели | 5,40 % | Активны международные группы покупателей |
Доходность: CBRE Austria, итоги 2025. Каждый объект считаем индивидуально – брутто и после австрийских налогов, до Вашего решения.
Наш подход к рынку венской недвижимости направлен на то, чтобы минимизировать маркетинговую риторику и опираться только на сухие цифры. В нашей компании объединены компетенции лицензированного агентства недвижимости и независимого финансового консультанта.
Покупка недвижимости в Австрии строго регулируется местным земельным правом. Здесь нет единого закона: в каждой из девяти федеральных земель свои правила. Если у вас паспорт ЕС или ЕЭЗ — ограничений почти нет. Для граждан других государств действуют особые правила. Статус зарубежного покупателя распространяется также на австрийские юридические лица, фонды и ассоциации, находящиеся под иностранным контролем. При этом для граждан ряда государств предусмотрено полное освобождение от данных ограничений на основании действующих двусторонних международных соглашений. Покупка квартир, домов и участков под застройку, как правило, проходит по упрощенной процедуре. Приобретение же земель сельскохозяйственного назначения или объектов со статусом «второго жилья» (Zweitwohnsitz) регулируется довольно жёсткими законодательными ограничениями. Мы поможем разобраться в законах каждого региона и успешно пройти все процедуры.
| Земля | Для граждан третьих стран | На практике |
|---|---|---|
| Вена | Разрешение – отработанная процедура | Наш домашний рынок. Процедура приобретения регулируется венским законом WrAuslGEG и характеризуется чётким отработанным алгоритмом. Для граждан ЕС/ЕЭЗ она максимально упрощена: правомерность сделки либо прописывается непосредственно в договоре купли-продажи, либо подтверждается ведомством в рамках стандартного заявительного порядка. Для резидентов третьих стран действует обособленный порядок административного одобрения сделок. |
| Нижняя Австрия | Разрешение | Для граждан ЕС/ЕЭЗ покупка квартир, домов или участков под строительство осуществляется свободно, без согласования. Для резидентов третьих стран действует обособленный порядок административного одобрения сделок; в локациях вне туристических зон власти рассматривают заявки вполне лояльно. Возможность покупки недвижимости со статусом второго жилья (Zweitwohnsitz) зависит исключительно от плана развития и зонирования конкретной коммуны – здесь нет общих правил для всего региона. |
| Верхняя Австрия | Разрешение | Сделки проходят стандартную процедуру согласования в окружной администрации; граждане ЕС/ЕЭЗ приравнены в правах к гражданам Австрии – ограничения на покупку обычного жилья отсутствуют. Покупка объектов в специальных курортных и туристических зонах региона строго ограничена. |
| Зальцбург | Разрешение – строго к домам отдыха | Строгие правила второго жилья касаются и граждан ЕС – путь: основное жильё или инвестиция. |
| Тироль | Разрешение – самый строгий режим | Разрешение с обязательствами по использованию; новые дома отдыха во многих общинах запрещены. |
| Форарльберг | Разрешение – строго | Сопоставимо с Тиролем: жёсткие правила домов отдыха, полная процедура. |
| Штирия | Разрешение – Грац исключение | В большей части земли требуется; город Грац отказался от него для граждан третьих стран. |
| Каринтия | Разрешение – озёрные участки под контролем | Граждане ЕС/ЕЭЗ приравнены в правах к гражданам Австрии. Покупка земельных участков и вилл у озёр регулируется специальным регламентом и проверяется государственными комиссиями строже всего. |
| Бургенланд | Разрешение – недавно смягчено | Умеренный режим после либерализации; строже вблизи озёр. |
Юридические особенности сделок в 2026 году: приобретение недвижимости возможно при получении государственного разрешения. Проверяющие органы оценивают отсутствие рисков для интересов страны, а также социальную, культурную и экономическую значимость инвестиции. Проект развития (например, создание рабочих мест) нужно подтвердить документально. Договоры купли-продажи заключаются с отлагательным условием и вступают в силу после выполнения требований законодательства. Мы проверяем каждую сделку вместе со специализированными австрийскими адвокатами.
Вам не придётся искать разных юристов, брокеров и ассистентов: на протяжении всего процесса с вами на связи один и тот же куратор. Мы предоставляем профессиональный сервис на русском языке.
Мы ведём структурированный реестр квалифицированных покупателей – от Вены до Дубая. Чем точнее профиль, тем раньше вы узнаёте о подходящих объектах: закрытые мандаты доходят до зарегистрированных инвесторов раньше рынка.
Ваши данные передаются по e-mail на office@immotrading.at и используются исключительно для подбора объектов и ведения реестра покупателей. Без передачи третьим лицам; удаление по первому запросу.
Или создайте поисковый профиль в нашем сервисном портале – новые объекты сверяются с ним автоматически.
Да. Гражданам третьих стран требуется разрешение по венскому закону об приобретении недвижимости иностранцами, и существуют отработанные пути – личное разрешение или приобретение через австрийскую структуру. Мы ведём процесс получения разрешения от начала до конца вместе со специализированными австрийскими юристами. Граждане ЕС покупают без ограничений.
Премиальное жильё в Вене приносит около 4,0 процента брутто; офисы – около 4,75, торговые улицы – 4,70, логистика – 5,10, отели – около 5,40 процента. Вена – рынок сохранения капитала: умеренный доход сочетается с исключительной защитой права собственности, диверсификацией в евро и долгосрочной стабильностью стоимости.
Доход от аренды австрийской недвижимости облагается в Австрии – у физических лиц по прогрессивной шкале, у компаний по корпоративной ставке. Расходы при покупке: 3,5 процента налога на передачу и 1,1 процента за регистрацию. Чистую доходность для Вашей структуры мы считаем до сделки, вместе с Вашими налоговыми консультантами.
Доходный дом (Zinshaus) – классическая венская инвестиция, как правило эпохи грюндерства, для арендного дохода и передачи капитала поколениям. Это самый дефицитный и востребованный класс активов города – около 4 процентов валовой доходности, сделки в основном закрытые, между family offices и фондами.
Да. Значительная часть венских инвестиционных продаж никогда не попадает на порталы. Мы ведём структурированный реестр квалифицированных покупателей и сверяем каждый новый мандат сначала с ним – зарегистрированные инвесторы видят подходящие объекты раньше рынка. Регистрация бесплатна, конфиденциальна и ни к чему не обязывает.
Оставьте инвестиционный профиль ниже или запросите консультацию по e-mail. Стратегические встречи проходят в Вене или онлайн – на русском или английском языке. Первый разговор ни к чему не обязывает и занимает полчаса.
Стратегические встречи проводятся в нашем офисе в самом центре Вены или онлайн — на русском или английском языке. Первый разговор ни к чему не обязывает и занимает не более получаса.
+43 664 350 4000 office@immotrading.at